El banco español BANKINTER ha revisado al alza su estimación de los precios de la vivienda para el año 2024, con un incremento de los mismos del 3%, frente a su proyección previa en la que estimaba una caída de los precios del 2% para este año.
En un informe, la entidad financiera indica que los precios de la vivienda subirán a lo largo de este año "al menos en línea con la inflación estimada en España", aunque no descarta una tendencia a la desaceleración en los precios, tras un 2023 en el que han subido un 4,2%, frente a la proyección de que crecerían solo un 1,2%.
Respecto al próximo año, BANKINTER asegura que continuará esta misma tendencia, con subidas en el precio de la vivienda de en torno al 2%.
Entre las razones que explican este crecimiento generalizado de los precios, están la fortaleza del mercado laboral, la escasez de oferta de vivienda, la fuerte subida del precio de los alquileres y el proceso de rebajas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), que empezará probablemente en junio.
DÉFICIT DE 50.000 VIVIENDAS AL AÑO
Respecto al déficit de vivienda, BANKINTER estima una falta de más de 50.000 inmuebles al año, frente a una demanda de 150.000 viviendas anuales. Un déficit que se concentra en las principales ciudades --como Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao-- la costa mediterránea, Canarias y Baleares.
A esto se suma la subida del precio de los alquileres ante la falta de vivienda para alquilar. Una oferta que se ha reducido un 57% en los últimos tres años, según datos de Tecnocasa, como consecuencia del auge del alquiler turístico y la inseguridad jurídica.
Además, el precio de la vivienda se podría tensar más por las rebajas tipos de interés, ya que el BCE podría comenzar con el proceso de rebajas de tipos en junio o julio y, con ello, moderar aún más el Euríbor a 12 meses.
Desde BANKINTER estiman que el Euríbor a 12 meses finalice en 2024 en el 3,25%, volviendo a reducirse en 2025 hasta el 2,75%, lo que se traducirá en una moderación de las tasas de esfuerzo.
LAS TRANSACCIONES CAER�N UN 5% EN 2024
Respecto a las transacciones de vivienda, el banco prevé una caída del 5% en 2024, frente a la estimación previa del 7%, tras haber cedido las operaciones un 10% a lo largo de 2023.
No obstante, recuerda que se venía de niveles máximos de transacciones de los últimos 15 años, con 650.000 transacciones en 2022, y que las compraventas siguen todavía por encima de la media histórica de 500.000 operaciones al año.
Por ello, proyectan una estabilización de las mismas a partir de 2025 del entorno de las 550.000 unidades, que se repartirían en unas 100.000 transacciones de vivienda nueva y 450.000 de segunda mano.
En relación al precio del suelo, estima una caída del 2% en 2024 y avisa de que la gestión del suelo es "clave" para los promotores dado el encarecimiento de los costes de construcción y financiación.
IMPACTO MODERADO DE LAS 'GOLDEN VISA' EN LAS TRANSACCIONES
Por otro lado, el banco español cree que la eliminación de la 'Golden Visa' anunciada por el Gobierno, que permitía obtener el visado a extracomunitarios por la inversión de 500.000 euros en bienes inmuebles, entre otros requisitos, tendrá probablemente un impacto negativo, aunque muy moderado, en el número de transacciones.
Esto se debe a que en 2023, las compras de vivienda de extracomunitarios no residentes representaron menos del 1% del total de transacciones.
NIEGAN UNA BURBUJA INMOBILIARIA
Desde BANKINTER han negado que el incremento de los precios de la vivienda esté dando lugar a una nueva burbuja inmobiliaria y aseveran que hay elementos que permiten pensar así.
Entre ellos, la mejor accesibilidad a la vivienda que la media histórica, debido a que la relación entre precios de la vivienda e ingresos familiares medios finalizó 2023 lejos de los máximos de 2007, con una mejora también en 2024.
También la creación de empleo y la subida de los salarios, que implica una mejora de los ingresos familiares superior al incremento de precios de vivienda o unas tasas de esfuerzo a niveles razonables (37,8%), a pesar de la subida de precios de vivienda y mayores costes de financiación y todavía lejos de la proporción de ingresos familiares que se destinaban al pago de hipoteca de la burbuja de 2007 (55%).
Adicionalmente, apunta a la escasez de oferta y la financiación más prudente, como elementos que permiten afirmar que el incremento de los precios no está produciendo una burbuja inmobiliaria.